Компарација: цените на недвижностите на балканот никако да паднат

Сон на секој млад човек е да си обезбеди кров над глава, а намера на инвеститорот да инвестира во недвижност која ќе му донесе профит. Сепак, во Македонија станува сѐ потешко ваквите планови да станат реалност. Нашите мајки и татковци некако полесно и поевтино успевале да стекнат имот. Денешните генерации треба да работат подолго за да отплатат некоја недвижност. Во последните неколку години, цените на станбениот и на деловниот простор го достигнаа плафонот, кредитите енормно поскапеа по пандемијата и по енергетската криза, но побарувачката, контра секоја логика, се зголемува.

Податоците од Народната банка покажуваат дека во првиот квартал годинава, цените на становите во Скопје се зголемиле во просек за 18,8 проценти на годишно ниво и 1,3 отсто на квартално ниво. Некаков надолен пад на овој тренд се забележува во периодот од април до јуни. Тогаш растот изнесувал речиси 13%. Народната банка го подготвува индексот на цените на становите за територијата на Скопје врз основа на податоци кои се однесуваат на огласите за продажба објавени од агенциите што се занимаваат со промет со недвижности. Тоа значи дека цените објавени на оглас не се истите по кои тие и навистина се продаваат, односно крајната продажна цена е нешто пониска од првично бараната од страна на продавачот. Во Скопје во моментов цените се движат од 1.500 евра ако купувате стан во градба, а ако е целосно завршен, цената се искачува и до 2.000 евра.

Во просек, цените на станбениот простор во другите градови се помали за околу 25%. Ако се земат продажбите предвид, и покрај тоа што државните институции не се толку ажурни во објавување на податоците, просечната цена на метар квадратен се движи нешто над илјада евра.

Растот на цените на становите се случува додека во земјава се намалува населението, односно иселувањето не стивнува. Притоа, во повеќе од третина од становите не живее никој. Дури 307.000 станбени единици зјаат празни, од кои речиси 60 илјади само во главниот град.

И покрај ова, градежната експанзија во земјава сѐ уште е во полн ек. Инвеститорите по секоја цена бараат празни плацови за градба, становите и покрај високата цена, брзо се продаваат, особено оние во поатрактивните населби. Но, цената никако да се намали. Нелогичноста на пазарот на недвижности многумина ја толкуваат како страв на населението дека високата инфлација ќе им ги „изеде“ парите, па тие вложуваат во недвижности, но и како начин како да се легализираат пари кои влегле во државава на нелегален начин.

И додека сите се прашуваат до кога ќе трае оваа состојба и кога ќе пукне меурот, во продолжение следува анализата на пазарите на недвижности во неколку земји на Балканот.

Кај нашиот јужен сосед, растот на цените е сличен како и кај нас. Растот на цените на недвижностите изнесува 14,5% на годишно ниво. Притоа најмногу поскапеле апартманите во Атина и тоа за 16,5%, за 16% во Солун, за 13% во другите градови и за над 10% во другите области во Грција. Ако некој сака да купи стан во центарот на главниот град, ќе треба да одвои 2.700 евра за метар квадратен, додека цената во приградските населби е околу 2.500 евра за квадрат. Цените за закуп се движат околу 535 евра за стан со една спална соба во центарот на Атина.

Грчкото крајбрежје отсекогаш било најатрактивно за македонските граѓани. Високите даноци и неможноста да се инвестира како граѓанин поединец со години ги одвраќаа луѓето од купување недвижности или, пак, го отежнуваа овој процес. Сега ситуацијата е нешто подобрена.

Цените од 2014 и од 2015 година кога квадратен метар се продаваше и за 500 евра нема повеќе да се вратат. Сепак, ако сакате апартман на море, за него ќе треба да одвоите од 1.600 до 2.000 евра за квадратен метар. Во Солун има се помалку евтини станови. На Халкидики мал апартман од околу 25 метри квадратни се продава за 30 илјади евра. Стан од околу 50 квадрати се продава за 75 илјади евра, односно за 1.500 евра за квадрат. Градежно земјиште на прва линија во летувалиштето Сарти на вториот крак Ситонија се продава за 250 евра за метар квадратен.

Олимпискиот регион е нешто поевтин. На пример, апартманите во Паралија чинат нешто над илјада евра за квадратен метар. Очекувано, колку се тие поблиску до брегот, толку се поскапи. Сепак, овие пониски цени се однесуваат на постари градби кои бараат реновирање.

Во Лептокарија, пак, може да се најде оглас за продажба на стан по цена од 663 евра за квадрат, односно 110 квадрати се продаваат за 73 илјади евра.

2.000 евра за квадрат, пак, е огласената цена за типски апартман на самиот брег во Неа Рода, на третиот крак Атос на Халкидики.

На грчкиот остров Крф, цените надминуваат две илјади евра за квадрат во градот Крф и во околните градови на крајбрежјето, додека оние во внатрешноста на островот се драстично поевтини и се движат околу илјада евра.

Во вториот квартал од 2023 година во Бугарија не се исполнија очекувањата за заладување на пазарот на недвижности, трендот на намалување не беше толку изразен како во другите европски држави и во САД. Ова во голема мера аналитичарите им го припишуваат на релативно ниските стапки на хипотекарните кредити. Нивоата на цените на становите засега се релативно непроменети, без значителни поместувања надолу.

Од тамошните агенции за недвижности велат дека купувачите се многу попретпазливи и не брзаат да купат дом по секоја цена, а исто така во многу случаи успеваат да ја намалат почетната продажна цена на имотот за 5 до 10%. Засега во Бугарија не се очекува пазарот да доживее големи промени.

Во вториот квартал од 2023 година е забележан пораст на бројот на трансакции со недвижности во однос на првиот квартал од годината. 8.615 трансакции регистрирани во Софија се значително повеќе од 6.381 во првиот квартал. Поголем број на продажби имало и во Варна, Пловдив и во Бургас.

Во главниот град Софија се забележува тренд на побарувачка на поголеми станови со две спални соби, најчесто веќе завршени новоградби опремени со мебел.

Стан со една спална соба во просек чини од 1.600 до 1.800 евра по квадратен метар, а за двособен од 1.500 до 1.700 евра. Во центарот на главниот град, на пример, цените започнуваат од 1.800 евра по квадратен метар и во просек изнесуваат околу 2.500 евра по квадратен метар.

Во Пловдив, на пример, побарувачката почнува да се намалува, но тоа не врши притисок врз цените да одат надолу. Просечните цени варираат од 800 до 1.200 евра по квадратен метар во зависност од карактеристиките и од локацијата на недвижниот имот.

На бугарското крајбрежје најчести купувачи на имоти, освен домашните, се Украинците, кои по стартот на војната во нивната земја се преселија во Бугарија, како и Британците, Германците, Полјаците и Израелците. Тие се најмногу заинтересирани за имоти во Несебар, Сончев Брег и Созопол. Побарувачката за имоти на туристичките места сѐ уште е висока. Некои експерти предвидуваат дека таа ќе се намали за 5 до 10%. Не се очекува цените да паднат во  догледно време по големиот раст во изминатата година.

Цената на изградба на недвижностите во Косово паѓа по повеќе од една година континуиран раст, но тоа никако да доведе до пад на цените на становите.

За нова зграда во Приштина, во зависност од локацијата, граѓаните треба да одвојат од 900 до 2.500 евра за метар квадратен. Од Здружението на градежници на Косово велат дека цените на недвижностите се слични во Призрен, вториот по големина град на околу 85 километри од Приштина, а во другите косовски градови, како Урошевац, Гњилане или Пеќ, цените се нешто пониски.

Податоците на Косовската агенција за статистика покажуваат дека просечните трошоци за изградба во 2021 и во 2022 година се зголемени до 16 отсто во споредба со 2020 година. Но, според податоците на истата агенција, во последниот квартал од минатата година, цената во градежништвото е намалена за 0,6 отсто. Експертите не очекуваат намалување на цените бидејќи градежните материјали не поевтинувале со поголема динамика.

Побарувачката, пак драстично се намалила во првите три месеци од годинава. Најголеми купувачи на станови на Косово се граѓаните од дијаспората, кои учествуваат со 70% во вкупните купопродажби. Упатените коментираат дека ако продолжи ваквиот негативен тренд, градежниот сектор може да се соочи со затворање фирми и отпуштање работници.

Албанија е една од државите кои стануваат сѐ поатрактивни за инвеститорите во делот на недвижностите. Земјата бележи забележителен напредок во различни сектори, вклучувајќи ги туризмот, развојот на инфраструктурата и странските инвестиции. Овие позитивни сигнали упатуваат дека во иднина вредноста на сега купениот имот има големи шанси да расте. Поволната деловна клима значи нови можности за работа, повисоки приходи, а со тоа и зголемена побарувачка на станови. Албанија обезбедува сѐ повеќе градежни дозволи, што укажува на растечки градежен сектор. Ова може да резултира со зголемена понуда на станови, што потенцијално ќе доведе до повеќе избори за купувачите на имот и евентуално поконкурентни цени.

Просечната цена на стан во главниот град Тирана изнесувала 1.175 евра за квадратен метар на крајот на минатата година. На годишно ниво, тоа е зголемување на цената од 15,6%.

Од друга страна, и покрај големиот градежен бум, на крајбрежјето на Албанија сѐ уште можат да се најдат најевтините станови на Балканот со поглед на море.

Стан во Голем чини околу 44.500 евра за 63 квадрати. Студио во Саранда од 30 квадрати чини 30 илјади евра. Може да се најде и гарсониера од 50 квадрати по цена од 35.000 евра. Двособен стан од 48 квадрати во Орикум кај Валона чини 48.000 евра. Просечната цена за постарите апартмани е околу илјада евра. Тие со поглед на море достигнуваат и до 1.500 евра. Па така, студио со поглед на море од 37 квадрати се продава за 69.000 евра, парцела со поглед на море од 200 квадрати чини 65.000 евра, додека апартман со страничен поглед на море од 77 квадрати, агенциите за недвижности во огласите го продаваат за 92.000 евра.

Сепак, албанското крајбрежје сѐ уште не е доволно развиено, па има многу парцели за големи хотелски и станбени комплекси непосредно до морето. Оние кои во моментов се градат се луксузни и очекувано држат високи цени. Двокатни луксузни вили од 400 квадратни метри со базен и со мал двор на самиот брег во Паласа на потегот меѓу Националниот парк Логара и гратчето Дерми се продаваат за неверојатни 3.700 евра за квадратен метар.

Српскиот пазар на недвижности  е убедливо најинтересен на Балканот. Вакви турбуленции во делот на купување и на изнајмување недвижности не се случиле одамна. Цените на становите во главниот град Белград вртоглаво отидоа нагоре во минатата година, но оваа година се стабилизираа. Сопствениците до пред неколку месеци наплаќаа огромни закупнини, а сега не можат да добијат ниту половина од цената. Она ​​што беше 500 евра, сега може да се најде за 300 евра. Зошто е тоа така? Главно поради војната во Украина. Имено, голем број Руси и Украинци се доселија во Србија, сакајќи или да се спасат од војната или да избегнат мобилизација. Србија беше нивен избор. Сепак, по една година, кога договорите за закуп им истекоа, а дел од нив се иселија, станоиздавачите не можат да најдат други закупци по исти цени.

Дел од агенциите за недвижности, пак, тријат раце од Русите кои сепак сакаат да купат имот во Србија. Велат има такви кои откако им истекол едногодишниот договор, сега сакале да купат станови или куќи. Велат дека се работи за добро информирани купувачи кои по првично платените преплатени имоти, сега не сакаат да ја направат истата грешка и да платат повеќе отколку што мислат дека вреди недвижноста.

Пазарот на недвижности во вториот квартал забележа пад од 13 отсто. Дури 38,8 отсто помалку договори се склучени во Нови Сад, додека пад од 20 отсто е забележан во Белград. Станбените кредити поскапеа, а се издаваат и помалку одобренија за градба. Освен во приградските населби, во главниот град, стан не може да се купи за помалку од 2.000 евра за квадрат, а во централните градски општини најниската цена е 2.500 евра.

Градежните компании се попретпазливи. По порастот на цените на градежните материјали и поскапувањето на градежното земјиште, некои од нив „дигнаа рачна“ и одложуваат со купување плацови и градење поради стравот дека нема да можат да продаваат по посакуваната цена.

Попретпазливи се и граѓаните. Без 2.000 евра за квадрат во Белград тешко може да се купи стан. Некои се одлучуваат да живеат во приградските населби за да заштедат, други го одложуваат купувањето и решавањето на станбеното прашање. Причината е поскапувањето на станбените кредити. Ако кон крајот на 2020 година каматната стапка на новоодобрени заеми за купување стан во евра изнесувала 2,65%, во мај 2023 изнесува 6,47%.

Црна Гора генерално важи за скапа дестинација. Просечната цена на еден квадратен метар на новоизграден стан во Црна Гора во првиот квартал од годинава изнесува 1.389 евра. Тоа е какво-такво намалување од минатогодишната просечна цена од 1.409 евра. Иако се очекуваше по војната во Украина и по благото поевтинување на градежните материјали пазарот да се стабилизира, тоа се одвива бавно поради значителниот интерес за купување и изнајмување од страна на странските државјани, претежно на Русите, Украинците и на Турците.

Просечната цена на нов стан во Подгорица е од 1.500 до 2.000 евра за квадратен метар. Во главниот град се градат неколку илјади станови. По нивната изградба се очекува притисокот да спласне и цените благо да се намалат.

На крајбрежјето, пак, просечната цена на квадратен метар сега е 1.392 евра, додека цените на становите во шест приморски општини се значително повисоки и се движат од 1.445 до 1.473 евра. Цените на становите се високи.

Котор и Тиват се убедливо најскапите локации за купување апартмани. Во Котор стар стан повеќе не може да се најде за помалку од 2.000 евра за квадрат. Па така, стан со две спални соби од 94 м2, со поглед на море на 70 метри од брегот, се продава за 180.000 евра. Нов стан, пак, во истата населба Доброта од 58 квадрати со поглед на море се продава за 183.000 евра. Тиват е уште поскап. Во Тиват, во населбата Кава, стан од 44 квадрати се огласува на продажба за дури 104.000 евра.

Будва е значително скапа дестинација, па гарсониера која е оддалечена и до 250 метри од брегот, со површина од 22 метри квадратни, чини 75.000 евра.

Имотите во Бар, Суто Море и во Рафајловиќи се нешто поевтини. Гарсониера од 36 м2 во нов комплекс во Бар се продава за 72.000 евра. Стан во Херцег Нови се купува во просек за 1.200 евра за квадратен метар.

Цените го достигнаа плафонот, послабо се гради, но и покрај тоа не се очекува пад на цените на становите – ова е отприлика сликата за пазарот на недвижности во Босна и Херцеговина. Во главниот град Сараево има малку локации каде што се гради во моментов. Во Стариот град има едно градилиште, во Ново Сараево речиси ништо, па затоа цените на новоградбите во самиот центар достигнуваат и до 3.500 евра за квадрат. Според тамошната статистичка служба, просечната цена по која се продавале становите во Сараево во последниве месеци изнесува 1.700 евра за квадратен метар.

Од туристичките места на море, БиХ го има само Неум. Се работи за мало место, па затоа поради ограничениот простор, цената е повисока.

Гарсониера од 37 квадрати чини околу 62.000 евра. Двособен стан од 50-тина квадрати над 120.000 евра.

Хрватска е државата во Европската Унија во која цените на недвижностите најмногу пораснале. Последните податоци на Евростат покажуваат дека цените на куќите и на становите што ги купиле домаќинствата во Хрватска во последниот квартал од минатата година пораснале за 17,3 отсто, што е највисоко во ЕУ. Така, веќе силниот раст на пазарот на недвижности (14,8 отсто во третиот квартал) беше дополнително забрзан, додека во Европа веќе се забележува надолен тренд: стапката на раст се намали од 7,3 отсто во третиот квартал на 3,6 отсто во последните три месеци.

Во споредба со 2021 година, цените на станбените згради лани скокнале во просек за 17,9 отсто во Загреб, за 12,3 отсто на Јадранот и за 15,3 отсто во другите области.

Сепак, експертите за недвижности предупредуваат дека според сите прогнози,  периодот на раст на цената на недвижностите заврши во Хрватска. Според нив, на крајот од оваа или на почетокот од следната година може да се очекува надолна корекција на цените на недвижностите. Сепак, овој пад на цените нема да биде толку голем како што многумина очекуваат, а ќе зависи од недвижностите.

Инаку, хрватскиот главен град Загреб има најскап квадратен метар ако се гледаат огласите на агенциите. Се нуди имот и до 12.000 евра за квадратен метар. Нормално просечната цена на становите е многу пониска или 2.063 евра за квадрат. Сепак, новоградбите не се нудат под 3.000 евра во елитните населби.  

На Јадранот цените варираат од еден до друг дел на брегот. Во областа на Дубровник, на пример, бараните цени за домување сега се околу 3.700 евра за квадратен метар, а во Истра околу 3.000 евра. Постои и новоградба во Сплит, која се нуди и за 7.900 евра за квадрат.

Во Словенија, слично како и во другите балкански држави, цените уриваат рекорди. Купопродажни договори, пак, има сѐ помалку, побарувачката е голема, но понудата мала, па затоа и цените остануваат високи. Во минатата година цените на недвижностите пораснале за 19 отсто, а во Марибор и повеќе од тој просек.

„Во Марибор во тој период цените пораснаа од 21, 22 на 24 отсто. Тоа е огромен скок“, истакнува Бранко Поточник, претседател на Здружението на брокерски друштва за недвижности, а пренесува Радио-телевизија на Словенија (RTVSLO).

Очекувано, најскапи се недвижностите во Љубљана. Таму, и стар половен стан се продава во просек за 2.900  евра за метар квадратен. Новите станови пак достигнуваат астрономски цени и до 5.000 евра за квадрат. Се работи за луксузниот кварт Шеленбург, каде што ексклузивните станови поскапеле за 15 до 20%, па сега се продаваат за 5.250 и 8.200 евра по квадрат. Недвижностите поскапеле толку многу што на многумина им е прифатлива цената од 800 евра месечно за изнајмување на 80 квадрати стан во новата населба Ново Брдо, и покрај тоа што просечната плата изнесува околу 1.200 евра. Се проценува дека во Словенија недостигаат најмалку 10.000 станови за изнајмување, од кои 5.000 во Љубљана.

Цените на становите се високи и во Порторож и во Копер, оние во Крањска Гора и на на Бледско Езеро ги надминале цените на недвижностите во крајбрежните градови. Поисплатливо е да се купи стан во Марибор или Нова Горица, каде што со 2.000 евра за квадрат инвестицијата може да се врати во догледно време.

Минатата година бројот на продажби бил намален за приближно 15 отсто во однос на 2021 година. Падот главно се случил во втората половина од годината. Причините се лоцираат во повисоките камати на задолжување и помалата кредитна способност поради зголемувањето на минималната плата. Сепак, имало и случаи кога и покрај високата цена, и десетина купувачи се натпреварувале за еден имот на атрактивна локација.

Од Здружението очекуваат дека и годинава ќе продолжи заладувањето на пазарот на недвижности, но се очекува стабилизирање на цените, а на места и благ пад.